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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

??第四個要素是觀念。我們很多人來做商業地產，這個不夠。三五年、七八年，不能用住宅的思維來做商業地產。現在又面臨著一個新的觀念改變，就是商業地產能不能用傳統的商業運營思路來做呢？李克強提出互聯網+，全國這一段時間都在互聯網+，商業地產就是休閑、娛樂、健身、文化、教育以及商務、酒店等等都說商業地產的范疇，這一些傳統行業。這些傳統行業未來或者說現在如何跟互聯網結合在一起，這一些對我們在座的大傢又是一個新的課題。大傢都知道一個案例，我在這兒不是做廣告，榮昌是一個洗衣店，這個洗衣店搞瞭一個互聯網+，怎麼搞一個互聯網+呢？大傢說，一個洗衣服一個小店做一個互聯網企業，這就是觀念改變，我簡單的模式跟大傢做一個分享，當然不是做廣告，隻是做一個案例，告訴大傢做現代的商業地產，做現代的商業運營，一定要有現代的互聯網思維。我們大傢都知道，一個洗衣店一定要找一個人多的沿街的門店，沿街的門店房租要貴，一定前面收衣服的，開票的，收錢的，後面有洗衣服的，熨燙的，一個店至少五個人。一個洗衣店一定要有機器在那兒洗衣服，這個機器在15萬、20萬甚至30萬。一個傳統洗衣店要有好的門店，要有一幫子人，費用、團隊還要有設備的投資，這就是傳統的洗衣店。榮昌怎麼做呢？我們能不能把門店的租金省下來，把團隊減少，能不能把設備也減少。就做一個4+1模式，也就是說，榮昌洗衣店在小區裡面做收衣店，收衣服和洗衣服分開，在每個小區裡設一個收衣服，比如小區裡面傢庭主婦也好，或者一個人也好，在這個小區設一個門店，專門收衣服。大傢都知道，A小區、B小區、C小區都是都是收衣服的，房租很便宜，供一個洗衣店來洗。這個在馬路上非常醒目的位置，房租貴。他到洗衣店就放到後面去，比如地下室、偏僻的地方，就變成洗衣服的工廠。你們收衣服，送到我這個店來洗，收衣服的門店也便宜瞭，洗衣服的門店也便宜瞭。

??接著還有一個問題就是怎麼做，我怎麼賣，就是說這個項目怎麼賣？我見到很多開發商，賣商鋪的時候賣投資回報，三年、五年，最多十年，12年，作為這樣一個我售後投資回報，涉及到投資回報率多少，回報的年限多長，是年初回報還是年終匯報，還是每年來回報，回報含不含稅，還是含在銷售營業稅、所得稅、租賃稅含不含。做什麼呢？怎麼做呢？租賃怎麼租？是長租還是短租，這些問題要回答的。作為商業地產項目還有什麼問題要講？管理方式，賣瞭以後怎麼管，還是自己來做，還是土地運營管理，租瞭以後怎麼管？這裡面還有一個問題，物業怎麼管，物業也是它管，外部怎麼管，安保要管，外部環境要管，設備裝修要管，這些問題，即使傢樂福租瞭這兒，跟相鄰的品牌、商傢之間有什麼關系，也需要管。所以我們說，這個管理方式和管理力度包括管什麼，是商業管理、物業管理還是簡單物業之間環境管理、安全管理，這些都需要我們來按照三字經的要求來進行把握。

??第二個要有團隊。商業地產如果說沒有一個很好的團隊，不能在商業地產每個方面來把握，肯定後面就可能捉襟見肘，出現很多問題。萬達之所以能有今天成功，我們應該知道，萬達不是解決錢的，而是後邊有非常大的團隊。到每個城市去做，首先高薪挖一個團隊，靠這個吸引人。萬達在人才團隊構建方面舍得花本錢的，我們目前在做商業地產的時候，實際上錢隻是很小一方面，團隊這個一萬或者八千，八千行不行，最後搞瞭一個六千，最後做六千塊錢事情。所以一個商業地產項目成功，要有團隊，要有人。

??第二個，收衣服可以找一個兼職的人員，工資也便宜瞭，洗衣服專門來洗，工作也簡單瞭。原來工作復雜程度，這個要開票，收費就很復雜，現在榮昌開發瞭一袋洗，裡面裝的滿滿的，就是99塊錢，不用建一個店，收衣服的店拿到衣服的店來洗，裝多少就是99塊錢一袋，這個收費的標準化、模式化、簡單化，房租便宜瞭，工作流程便宜瞭，網點增加瞭，人員減少瞭，收衣服的流程簡單瞭。很多活動做一個APP，建立客戶關系，跟客戶不斷的法身，就告訴你，通霄鎮二胎房屋銀行這個衣服裝的越多你獎勵越多，有一個袋子裝瞭1200、1300洗衣服，隻要用99塊錢，你可以把同事、朋友的衣服放在一個袋子裡面，並且建立一個互聯網+的模式。現在朝著上市公司去做。

??商業就是不一樣的，商業更加人性化，賣不賣十個問題，怎麼賣，到底怎麼管理，以及人員分區的問題。商業地產的業態有什麼不同的要求，交通體系的要求等等，你設計出來，不是賣不掉，還要招不掉，後期活不瞭。做一個商業地產項目，就是簡單設計成一個效果圖，就是開幹瞭，遠遠不行的。我們在很多地方呼籲，商業地產項目一定是從商業的形態定位、出發。從投資的目標變現的方式出發，我們來做建築設計。所以商業地產一定要把握好商業形態，投資形態和建築形態。我們一定要說，建築形態放到最後面，畫圖相應來說順理成章。

??第十個，裡面的佈局。現在大型購物中心裡面就很復雜，燕莎稱之為單體店，一個城市綜合體非常復雜，百貨有一個招牌，超市有一個招牌，建設銀行有招牌，肯德基有招牌，都需要一個招牌。每個主體店在哪兒進，給什麼樣的廣告、導引、標識，廣告怎麼分配，怎麼組合，這些問題考慮賣的過程中，租的過程、留的過程中規劃好，這些品牌如何規劃好。品牌的招牌是什麼關系？如何來進行分配，這些問題都是我們稱之為三字經售租留必須要解決的問題。所以我們說商業地產如何安全落地，念好三字經非常重要的。念好三字經就是要弄懂三字經所包含的十大問題，時間的關系不能講的特別深入。

??第五個問題。商業地產要安全落地，一定要明確商業形態。我們在座的大傢有很多人做商業地產，我們拿瞭一塊地的時候。你們首先想找誰，你們拿這一塊地，找一個設計院，找設計師為你們來做一個設計。事實上，這個是不對的。就像開發商拿瞭一塊地，就等同於一個裁縫拿瞭一件佈料，這個佈料適合給誰做，適合給男士做，還是適合上班做還是旅遊的時候做。一個開發商等同於裁縫拿瞭一塊佈料，我們再要研究做上衣還是做褲子，還是做西服做休閑裝。這些問題，隻是一個簡單的比喻，開發商拿瞭一塊地等同於裁縫拿瞭一塊佈料。開發商拿瞭一塊地首先找設計院來做， 首先要考慮容積率、線度、光照等等，這些規劃條件，隻是技術條件，不能解決定位的問題。所以我們說，一個開發商拿瞭一塊地，首先要解決的第一個問題就是商業策劃，商業定位的問題，定位不明確，設計院設計出來的東西肯定是錯誤的。我們這麼多年，我們做的最多就是幫別人來改。一個開發商拿瞭一塊地，需要兩百萬、三百萬做很好的規劃。當這個項目做出問題的，拿三百萬、五百萬就可以做。一個人花一百塊錢做體檢不舍得，但是一個人病入膏肓的時候五萬塊錢也願意花。首先要解決商業形態的問題，商業做什麼，隻有明確商業做什麼，後面的工作才能繼續往下做。商業地產要明確的第二個問題，是投資形態，也就是前面講的三字經裡面，要不要賣，要賣哪兒，賣多少，要賣給誰，做什麼，怎麼賣，裡面的人員分區、空調信封、電力控制、管理、交通組織這些問題能不能明確？這個投資形態能不能很好的去把握。有很多人，設計院設計完瞭以後，裡面都是豆腐塊。要想賣，就做成獨立產權的，可以獨立經營的商鋪，萬達的模式可以看一下，就是很簡單，萬達第一個產品就是盒子方方正正的，結果有很多做死瞭。

??第二個問題就復雜瞭，你要賣多少，要租多少，要留多少。一問到這個問題頭開始大，我要賣多少，準備投資多少，定價多少，配套多少，費用多少，營石岡區土地貸款銷多少，稅收多少，最終要賣多少，我才能平衡，我還有一個資金平衡，還有一個回報率的問題。這是對很多開發商來講，不是簡單回答賣多少的問題，還要回答租多少，我租給一個超市要多少，租給百貨要多少，租給一個專業店要多少，租給一個兒童要多少，租一個餐飲要多少。租多少，留給多少，還給商戶多少，還給住宅多少。

??而現實很多企業前期很熱鬧，前期策劃公司出的策劃方案也很有高度，讓企業的投資人、決策者聽起來洶湧澎湃，穩操勝券。事實上，後期能不能落地，能不能讓投資人投資安全，項目能不能做成功，這實際上每個投資人最關心的問題，我們應該說不是關心前期的方案多少花哨，而應該關心後期的方案能不能一步一步的做下去。所以我們說，一個商業地產項目能不能像飛機一樣的，能飛的上天，能平穩的飛行，能安全的著陸。我給大傢一個詞叫三位一體，三位是哪三位？是前期定位以及規劃的落位，以及後期招商的到位，這三位一體。這個行業我已經從事20多年，我們前前後後經歷瞭很多項目，我們從策劃、規劃、招商到後期的運營，包括我現在做也做得開發、投資並購。我們總結的是商業地產最安全的一個做法就是牢牢的把握住三位一體這四個字。所謂的三位一體就是前期策劃、定位要準確。如果沒有一個準確的策劃定位，後面的方向一錯百錯，一個項目的策劃定位非常重要。很多人都在做項目的時候，首先就是要找策劃公司來做定位，你要放下正確的烏龜，不要受到犯到錯誤的兔子。我小時候聽的故事，兔子在那兒驕傲，烏龜在那兒超過兔子。現在變一下，兔子和烏龜賽跑，信號槍一響，兔子根本沒有重點的方向在哪兒，始終在那兒跑，方向錯瞭，錯誤越來越遠，南轅北轍。烏龜找到正確的方向，烏龜又贏瞭。我們作為商業地產項目一定要把握好正確的定位，不同的項目有不同的定位，我們不能摸索，不能看到這個城市某一個項目成功瞭，就是摸索。中國人喜歡跟風，北京的芳草地藝術主題的購物中心，大傢都去模仿它。事實上，這種企業很難做，沒有很強的實力，沒有很高的藝術修養，沒有很長的投資策略回報的勇氣，做不瞭。我們當然看到有些企業也在這兒不斷的跟風、模仿，萬達、龍湖、大悅城等等，一個企業有一個企業的特點，一個企業有它自身的實力、資金條件，團隊、資源，要做好一個商業地產項目，實際上有4種東西必不可少的，第一要有錢，沒有錢，商業地產這個資金力度，資金要求非常大的，資金密集型的行業，沒有錢是做不瞭的。住宅一棟一棟的開發，商業地產是一個整體做起來，後期很難運營，招商也招商不瞭。商業地產要求的條件是要有錢，資金要有保障。

??今天整個經濟轉型過程中，在整個經濟下行壓力比較大的情況下，商業地產是一個越來越高的行業。商業地產也是我們現在很多企業在那兒尋找突圍一個階段。我們如何在這樣一個時期，我們能把握好改變觀念，尊重規定，謹慎論證，最終實現商業地產的安全著陸。今天我以20多年的商業地產運作經驗跟大傢做一個簡單的分享。希望大傢從幾個觀點裡面起到拋磚引玉的作，起一個啟迪思考的作用。我衷心的祝願每個人事業順利、興旺發達，謝謝大傢。

??第九個招商投資和管理。我們後期賣的地方，租的部分是什麼樣的關系？我租的部分和我自己租掉的部分，電影院、餐飲、零售中間一個互動的關系是什麼？它的一個客流、物流、車流招投標的關系，我們認為這個東西也很簡單，實際上並不簡單。我們賣一個商鋪，一樓賣一樓，二樓賣二樓，或者一個樓層的平面上去，我們的商鋪是一樓和二樓連在那兒，叫一投二，這個怎麼走，一定在這個商鋪內部打一個整批要上去。這個關系要策劃好，如果沒有規劃好，後期就按照這個來做，來租。

??第四個問題更復雜。做什麼，留瞭做什麼，租瞭做什麼，租瞭隨便做不可以瞭，我們這個地方就是做傢具，就不能做建材。我這個地方要做兒童，你就不能在我這個地方做建材、做傢具，除非兒童相關的傢具是可以的。所以我們說，做什麼也是非常復雜的東西。所以三字經這是前面的問題，要不要，售租留，租多少、留多少、租多少，賣哪兒、租哪兒，賣瞭做什麼，留瞭做什麼。

??我們告訴大傢，總結一下，商業地產安全落地，保證商業地產項目的成功，不管怎麼做，我這三三三六比較有用的基本原則。第一個三，三位一體，要定位、落位和到位，要統一性、一致性、可實現性。第二個三，念好三字經，售租留，這三個字是商業地產最核心的三個字，不管怎麼做，特別現在的今天，就是賣給誰，租給誰，留給誰，這十個問題要把它弄明白，弄明白，所有的問題就迎刃而解。第三個三，就是商業形態，從商業形態、投資形態出發，落到建築形態，不能從建築形態往別人身上套，而是要知道這個衣服給誰做，是什麼時候用，才能來做衣服。商業地產是從商業形態、投資形態最終落到建築形態。最後商業地產要實現六句話，我們要定的準，畫的對，招的進，賣的出，我們要實現變現的商業，管的好，整個運營後期管理好，最終達到活的瞭。

??商業地產如何安全落地，就是把握好三位一體。第二個，念好三字經，作為一個商業地產項目說很復雜也很復雜，說簡單也很簡單，就是做好三個字就行瞭，就是售、租、留這三個字。這三個字簡單，我相信每個人在做商業地產涉及到這三個問題，我要賣的，我要出租的，我要留下來，有的人我不留，你的設備要留下來，你的辦公區。所以商業地產很核心三個字就這三個字，我們可以說三萬方、十萬方甚至20萬的項目，把這三字經念好瞭就沒有問題。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-20/14475995809860074385900.shtml

??這三字經有什麼問題？我們說，包含瞭十大問題。我們要念三字經，把裡面十個問題講明白瞭，第一個，要不要的問題，每個人做的商業地產項目，要反復問自己，我要不要賣，要不要租，要不要留，這是我們開發商、投資人、投資商回答的問題，要不要的問題，要不要賣、要不要租、要不要留，很多開發商、企業管理者感覺這個問題很簡單。

2015年第二屆中國體驗式商業地產創新峰會（四）

??第二個問題也很容易回答，第三個問題就復雜瞭。這就涉及到一個問題，我賣哪兒，是賣一樓、二樓還是三樓，是賣東邊、西邊，賣哪裡這個問題就復雜瞭，這就涉及到商業規劃的佈局的問題。還有我租哪裡，負一樓要不要租出去，哪一個品牌落到哪個位置，在哪兒，在哪裡，要賣哪兒，租哪兒，留哪兒，這個問題也是我們每個開發商關心的問題。

??第三個，越來越復雜。你要賣給誰？大傢賣給誰不容易嗎？有錢的人來買就賣給它，商業地產項目跟住宅一樣。來的都是客，商業可不行，一個零售為主的購，我這兒賣建材不行，我一樓要做精品商業街，在這兒壽衣店，賣花圈不可以。對於商業地產項目來講，賣給誰，不賣給誰這是有規定的，這是跟前期規劃的有要求的。賣給誰、租給誰，是租給大潤發還是租給永輝，還是租給沃爾瑪有什麼區別，同樣是超市對於我們來講是選擇的。還是留給自己，作為分紅，還是留給還建。作為商業地產項目，三字經售租留誰的問題，這個問題就已經開始很復雜瞭。

內容來自sina新聞

??還有人員控制及設備配套，作為一個商業地產項目，我們在設計過程中，我們在前期規劃過程中，我們一定要清楚，每個區域它的經營方式不一樣，它的能源比電、空調、水電煤氣要求不一樣。能源包括什麼，包括電、煤氣、水，即使一個小商鋪，也要考慮電的計量。一個超市要有中央空調，一個酒店也有中央空調，人員的分區、控制、管理、收費，包括煤氣、水、電在規劃設計當中做到很好的控制。

??張璋：各位朋友、各位同仁，大傢下午好。非常感謝主辦方給我跟大傢學習、交流的機會。這幾年商業地產應該是如火如荼，現在滿城盡是綜合體，隻要是一個城市都是在那兒做商業地產，都是在那兒做城市綜合體。我們發展到今天，商業地產已經是過剩瞭，並且越來越多，城市如果消化，企業如果出路，我們大傢如何突圍，我們做得商業地產項目如何安全的落地？我想今天用幾十分鐘的時間來找一下商業地產如何落地的幾個關鍵性問題。

同世飛天董事長張璋

??我們在座每個人都坐過飛機，什麼才是一架好飛機，隻能飛上天就是好飛機嗎？它能平穩的飛行就是好飛機嗎？真正一架安全的飛機需要安全落地的。前一段時間德航的飛機把飛機撞瞭，這是悲劇。作為企業來講，做一個好項目就做駕駛好飛機，飛上天就好瞭。一個好的商業地產項目，涉及到定位、涉及到建築規劃、涉及到商業規劃、涉及到銷售變現關鍵性的問題。作為一個商業地產項目，如何才能真正的前期能飛的很高，一個高度飛上天，中期能夠平穩的發展，後期能安全的著陸。這實際任何一個商業地產項目把握的層級和高度。

??萬達後來做什麼樣子？前面是一個主題店，不賣的，後面做金街，後面做銀街。一個獨立的商鋪賣掉，在設計的時候從設計留下，要賣的時候在設計的時候賣掉。所以作為一個商業地產項目要明確，到底它的投資形態是什麼。當然有很多人，在外面去投資一也希望把它賣掉，你的資金支撐不支撐，還可以要賣。作為一個企業來講，它的投資戰略，未來的發展方向，有的人持有資產，有的人變現產品。我們就要清楚，作為一個商業地產項目，到底要不要賣，我們的盈利模式是什麼，我們的盈利模式靠賣商鋪來回報，租金收益，還是做資產型的增值，做資產證券化來回報，這是我們要弄明白的。

??投資形態、商業形態定瞭以後，我們才能做它的建築形態。剛才舉個例子，我們賣商鋪，要賣商鋪的話，我們建築規劃就一定把它設計出商業街出來。一定要辦商鋪，設想一樓賣一樓，二樓賣二樓，一定把一樓、二樓做成交通平臺，把它設計一樓、三樓這個商鋪，投資形態一樣，建築形態不一樣。在這裡邊我們要看，一定要先把握好商業形態，再把握好投資形態，最後建築形態順理成章。也就是說，建築形態由投資形態和商業形態決定好。商業形態明確瞭，建築形態就明確瞭，在座的有沒有設計院的同志，我們在那兒說，設計是按照投資目標和商業的經營目標來做的，而絕對按照你自己想象的要求來做的。我們不能按照自己的理解，一定要按照市場的要求和投資人的目標來進行設計的。畫的圖是容易的，能不能賣掉，能不能獲取回報有很難的。我們很多設計師住宅設計的，不管做一房一廳，二房一廳，還是幾房一廳，還是做別墅，住宅隻滿足三種簡單的需要，第一種吃飯、睡覺、上廁所。住宅就滿足這三種，任何一種住宅就是廚房、餐廳、臥房、衛生間，你可以沒有書房，這三種要有瞭。如果在裡邊吃飯、睡覺、上廁所，不能在這兒做飯就是一個酒店，隻能上廁所，不能睡覺，不能吃飯，這就是公共廁所。我們認為住宅地產滿足吃飯、睡覺、上廁所，就有一個臥房多少寬，廳到底有多寬，變化來變化去就是一個簡單的尺度，就更人性化而已。

??主持人：非常感謝大傢準時參加我們下午的會議。我們中午吃飽喝足之後容易犯困，我們下午的會議有很多含金量，會議一開始有請的同世飛天董事長張璋帶來主題演講，商業地產項目定位與策劃，有請。

??我們解決商業地產如何安全落地的問題，要把握好六句話。哪六句話，定位一定要準，規劃一定要正確，招商一定要招進來，這是前面三句話。同時要看到還要賣的出，所謂的賣的出，我們的銷售目標、投資目標要實現的瞭，我們要賣的出，我們還要管理的好，還要活的瞭。我們後期目標管理好，整個項目活的瞭，商業地產項目有很多人說，我們的目標活的瞭，活不是一種狀態，死瞭就談不上活，先要活著，隻有活著才能活的可能。我們要求很簡單，作為商業地產要定的準，畫的正，招的進，隻有達到這六句話，把這六句話做好瞭，這個商業地產項目才能安全的落地。

??我是講不是為他們做廣告，商業地產是傳統行業，洗衣店是一個傳統行業。我們這個傳統行業改變觀念，前兩年要求改變的觀念從住宅朝商業地產的觀念的改變。所以我們說定位，一定要朝正確的方向來把握。商業地產的成功，定位是第一步。第二步是規劃，也就是說，我們要落位，定位的每個業態落到每個建築立面去，商業地產就是固化的東西，一定要落下來，這個地方要做超市一定落下來，每個區要劃分七大區，一個不能少。他要1500平米，給他200平米，一個平米要1500平米，給他700平米，也不夠。這個地方落不下來，最後沒有用，商傢進不來，你也招不進來。一個商業地產落位也要準確，如果不準確就是空中樓閣。

??第三個，就是資源。資源是什麼？今天看到我們這個會議，我們有很多品牌商、商傢、知名品牌這就是資源。一個商業項目不能捆綁知名的品牌，作為你項目商業資源做不瞭。商業資源不是簡單建一個房子，房子是容易的，隻要有錢，隻要設計好瞭，隻要有公司把這個項目做起來。一個商業地產項目沒有商傢，沒有品牌一樣是空的。商業地產絕對不是建一個物業，最重要是內容，內容是什麼？內容是商業資源。所以我們說商業地產第三個要素是資源。

??第三個，落位落準瞭到位一定及時，前期落位的目標品牌一定是要來的，招不進來的，說的一套，劃的是一套，最後落不下來必死無疑。做商業地產項目，解決第一個項目一定要做到三位一體，就是我們前期的定位，我們的策劃的定位，規劃的落位和招商的到位，這三者缺一不可。定位定的再好，規劃沒有做好，落位不到位不行，如果招商不成功也不行。商業地產就像一架飛機一樣，不能像策劃公司一下上天，前期策劃做的晚上睡不著覺，覺得錢馬上就到手瞭。到瞭後期一招商、一運營、一管理，晚上又睡不著覺。閉著眼睛我十幾億的富翁，我張開眼鋼筋水泥都在那兒，沒有辦法變現。閉著眼睛一想我的資產是多少，睜眼吃飯的錢都拿不出來。就是三位一體沒有把握很好，前期忽悠上天，最後在空中轉，落不下來，總有一天落下來，油燒光瞭，就死掉瞭。

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