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浙江樓市為何跑贏全國：跌無可跌後觸底反彈
浙江樓市為何跑贏全國：跌無可跌之後的觸底反彈
一財網 林小昭
在快速回暖的同時，未來浙江樓市也存在一些不確定性。尤其是在土地市場方面，上半年杭州主城區土地市場無論是出讓面積還是出讓金都相比去年有明顯下滑，主要還是庫存壓力大所致，而且也缺乏一些位置較好的地塊。
2015年上半年，全國各大城市都有復蘇的跡象，但復蘇的強弱程度是有差別的。而浙江省四個城市的強復蘇態勢頗受關註。
浙江板塊跑贏大盤
數據顯示，在2014年全國去庫存壓力較大的時期，浙江四個城市房價增幅都較小。其中杭州的增幅最小，為-1.8%，在70個城市中排名第70位，即倒數第一。而到瞭2015年6月，杭州房價呈現“逆襲”態勢，在70個城市中排名第5位，僅次於四個一線城市。
易居研究院近期發佈的報告《全國樓市地區典型案例：浙江樓市的淪陷與重生》，對浙江樓市進行瞭聚焦。報告對比2014年6月份和2015年6月份的房價變化認定，浙江樓市在經歷一個大的反彈和調整，而且目前漲幅已跑贏全國大勢。如果全國市場目前正處於“弱復蘇”的態勢，那麼浙江板塊的復蘇完全可以貼上“強復蘇”的標簽。
庫存去化周期較好地衡量瞭城市住宅的供求關系，並對房價走勢產生重要的引導作用。如果將杭州、寧波和溫州和全國35個城市的存銷比進行對比，可以發現，2011年5月~2014年11月，除瞭個別月份外，浙江3市的存銷比高於全國35個城市的水平，說明去化壓力相對偏大。
而從2014年12月~2015年6月。浙江3市的存銷比和全國35個城市的水平相差不多，到瞭6月份則略低於全國水平。這和浙江相關城市積極去庫存的導向有關系。
而之所以跑贏全國，一方面跟全國樓市發展的基本面有關。2014年以來，除瞭一線城市外，各地紛紛取消瞭持續瞭4年的限購舉措。此外，配合國傢層面的降準降息、2015年“3·30”新政等進行地方版本的細化以及地方購房契稅補貼等舉措下，今年樓市復蘇態勢十分明顯。
區域特色
在全國基本面之外，浙江樓市的走勢也跟浙江當地的經濟環境、自信貸增貸聯徵信貸年息身發展特點等有很大關系。對東南沿海浙江、江蘇、福建和廣東四個經濟相對發達的省份進行GDP增速對比發現，從2008年至2014年浙江的GDP同比增幅一直低於其他三個省份。
尤其是，2008年國際金融危機對浙江經濟影響較大。受外貿經濟、制造業、民營經濟增速放緩的影響，浙江宏觀經濟下行壓力增大，進而使得房地產市場的發展受拖累。2009至2010年浙江房價暴漲，脫離瞭經濟基本面，所以含有較大泡沫成分，2011年經濟繼續惡化之後，房價終於大跌。
不過，近年來浙江在轉型升級方面做瞭很多工作。浙江大學公共管理學院教授胡稅根告訴《第一財經日報》，這幾年浙江主打智慧經濟、智慧產業，用新一代互聯網技術來推動“浙江智造”的發展，產業轉型升級成績比較突出。
據不完全統計，杭州集聚瞭全國超過三分之一的電子商務網站，同時，在電子支付、雲計算、快遞、網絡營銷、信息技術、運營服務等領域湧現眾多專業的電子商務服務商。預計到2015年，杭州電子商務服務業收入將達到1000億元，創造60萬個網上就業崗位。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，經過幾年深度調整之後，今年浙江經濟出現復蘇跡象，形勢好於相似的兄弟省份。從經濟環境來看，浙江宏觀經濟低迷的壓力在不斷釋放，這能夠為房地產市場的健康發展提供更好的經濟環境。
從住房消費的角度考慮，居民傢庭的財富水平和投資理念也是兩個頗有影響力的因素。從2015年上半年全國各地居民人均可支配收入的數據來看，浙江城鎮居民人均可支配收入為22640元，在全國排名第三，僅次於上海和北京。而農村居民人均可支配收入為12005元，僅次於上海。
更為重要的是，城鎮居民和農村居民人均可支配收入的倍差為1.9倍，在前10強省市中，為倒數第二位，說明浙江的城鄉差距比較小。概括來看，對於浙江的財富模式可總結為三點：較為富裕、城鄉差距小、藏富於民。此類財富模式，將間接影響住房交易背後的支付能力。
未來：或將繼續回暖
嚴躍進說，從周期性因素的角度看，目前浙江樓市周期處於止跌反彈的窗口期，部分城市房價已經跌無可跌，一些城市房價增幅居於全國前列。這些信號綜合起來表明，後續浙江房地產市場依然會跑贏全國市場。
中原地產首席市場分析師張大偉對本報稱，去年浙江板塊率先下跌，跌幅比較大，今年在市場回暖過程中，這些地方也率先回暖。這也是市場全面築底回升的一個強烈信號。
張大偉說，杭州一直都是二線城市中經濟發展最好的一個城市，市場需求一直比較大。之前由於價格過高、供應量過大，房價出現瞭下跌，在經過充分的價格調整之後，其成交量也迅速擴大，上半年杭州成交量同比增幅近150%，創近5年來新高，價格也迎來明顯的反彈。
不過，在快速回暖的同時，未來浙江樓市也存在一些不確定性。尤其是在土地市場方面，上半年杭州主城區土地市場無論是出讓面積還是出讓金都相比去年有明顯下滑，主要還是庫存壓力大所致，而且也缺乏一些位置較好的地塊。
在城鎮化方面，2006年，浙江城鎮人口為2814萬，占總人口的56.5%。到瞭2014年，城鎮人口為3573萬，占總人口的64.9%，城鎮化率位居全國前列。也就是說，目前浙江的城鎮化率再大幅提升的空間已不是很大。
浙江居民住房擁有率比較高，且居住面積也比較大。比如說從城鎮人均住房面積的指標看，2014年末城鎮居民人均住房建築面積40.9平方米，農村居民人均住房建築面積61.5平方米，該指標遠遠高於全國水平。正是如此，需要警惕當地居民購房需求不大的風險。
嚴躍進說，在住房需求層面，需要密切關註浙江外來人口的購房需求。比如在杭州蕭山、紹興柯橋等地，外來人口比較多，在限購放開後，此類群體的購房需求就會積極釋放。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151008/200823421804.shtml
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